廣州將實(shí)行容積率新規(guī)

　　建筑容積率，近日成為討論高頻詞。

　　廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布并正式實(shí)施《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（下稱《容積率辦法》），為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民生活、城市設(shè)計(jì)“擠”出新空間。

　　早在今年8月，廣州市發(fā)布調(diào)整容積率的征求意見稿時(shí)，就已引起廣泛關(guān)注——容積率怎么算？按什么標(biāo)準(zhǔn)算？辦法將如何變？彼時(shí)，從居民到開發(fā)商、建筑商，各行各業(yè)都有熱論。

　　這份新規(guī)一落地，許多人都從住房面積變化的視角，關(guān)注與樓市相關(guān)的兩個(gè)要點(diǎn)：

　　一是，未來廣州戶型可以將陽臺(tái)占比擴(kuò)大到20%，高端豪宅項(xiàng)目還能適當(dāng)突破這個(gè)上限，設(shè)置不限制進(jìn)深的主景觀陽臺(tái)。

　　二是，套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，層高最高可達(dá)7.2米。

　　記者從廣州市規(guī)劃和自然資源局獲悉，事實(shí)上，這份新規(guī)還有更大的亮點(diǎn)，涉及制造業(yè)立市、優(yōu)化城市規(guī)劃設(shè)計(jì)等方方面面，在促進(jìn)建筑增加公共開放空間、優(yōu)化住宅品質(zhì)、促進(jìn)工業(yè)上樓、促進(jìn)交通市政設(shè)施上蓋開發(fā)、支持停車場(chǎng)和電動(dòng)車充電設(shè)施建設(shè)、支持歷史建筑活化利用、優(yōu)化建筑第五立面、優(yōu)化配電設(shè)施建設(shè)、鼓勵(lì)高品質(zhì)建筑里面建設(shè)等均有極大的改革創(chuàng)新舉措。

　　例如，鼓勵(lì)設(shè)置入戶花園和各類連廊，旨在豐富公共環(huán)境，推進(jìn)“未來社區(qū)”“健康住宅”建設(shè)，讓居民生活更有品質(zhì)；重點(diǎn)推廣“工業(yè)上樓”，對(duì)工業(yè)建筑、物流建筑單倍計(jì)容的層高基準(zhǔn)值予以放寬，則是為了提高工業(yè)用地集約利用水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，以滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的時(shí)代要求。

　　建筑容積率，既關(guān)乎居住品質(zhì)，也影響房屋成本，還涉及城市規(guī)劃，廣州與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整城市建筑容積率，有助于打造宜產(chǎn)、宜居的城市環(huán)境。

　　促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，推廣“工業(yè)上樓”

　　作為華南地區(qū)工業(yè)門類最齊全的城市，“制造業(yè)立市”是廣州高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在。廣州正堅(jiān)定不移推進(jìn)產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市，為高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)根基。

　　如何通過優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)動(dòng)力轉(zhuǎn)換、優(yōu)勢(shì)再造？廣州在規(guī)劃和自然資源領(lǐng)域通過一系列措施做好這道“必答題”。

　　為體現(xiàn)對(duì)工業(yè)園區(qū)建筑環(huán)境提升的支持，助推制造業(yè)立市，《容積率辦法》明確將創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑關(guān)于公共開放空間的容積率計(jì)算規(guī)則與辦公類建筑要求一致，放寬工業(yè)建筑首層公共開放空間不計(jì)容。

　　為適應(yīng)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)下產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的新要求，《容積率辦法》對(duì)工業(yè)建筑、物流建筑單倍計(jì)容的層高基準(zhǔn)值予以適當(dāng)放寬，并明確有特殊工藝需求的工業(yè)建筑和倉儲(chǔ)、物流建筑等按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

　　新規(guī)將有效提高廣州市工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，推廣“工業(yè)上樓”，助推制造業(yè)立市。

　　對(duì)于非單層工業(yè)廠房，根據(jù)“工業(yè)上樓”功能復(fù)合的空間特點(diǎn)，《容積率辦法》提出分層的層高基準(zhǔn)值控制，即首層至第3層為8米，第4至6層為6米，第7層及以上為4.5米；對(duì)于倉儲(chǔ)、物流建筑，結(jié)合其建筑特點(diǎn)分為盤道式和非盤道式，盤道式的倉儲(chǔ)、物流建筑其每一層均為高周轉(zhuǎn)樓層，其層高基準(zhǔn)值均按12米控制，而非單層、非盤道式的倉儲(chǔ)、物流建筑，根據(jù)其周轉(zhuǎn)效率提出分層的層高基準(zhǔn)值控制，即首層、二層為12米，第3至6層為6.6米，第7層及以上為5.4米。

　　此外，這則新規(guī)還提高了首層以外建筑公共開放空間的不計(jì)容比例上限，鼓勵(lì)利用層間架空、空中連廊等打造豐富的公共開放空間。將住宅、辦公、商業(yè)類建筑首層以外的公共開放空間累計(jì)不大于本棟建筑規(guī)劃核定計(jì)算容積率總建筑面積的比例，由原3%提高至5%。

　　部分建筑由于地形復(fù)雜，場(chǎng)地內(nèi)高差大、坡（臺(tái)）地建筑存在同一建筑物結(jié)合地形和道路廣場(chǎng)靈活設(shè)置不同標(biāo)高“多首層”的情形，這種情況下其公共開放空間屬于直接對(duì)外，《容積率辦法》將位于坡地與相鄰室外廣場(chǎng)平緩相接的情形的公共開放空間納入了“建筑物首層的建筑公共開放空間”范疇，不再作比例要求。

　　提升居住品質(zhì)，建設(shè)“未來社區(qū)”

　　2018年12月1日起廣州實(shí)施的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》將于2023年11月30日屆滿。為進(jìn)一步提高城市規(guī)劃建設(shè)水平，規(guī)范規(guī)劃管理中容積率建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》開展了修訂工作，形成《容積率辦法》），并于2023年11月9日正式實(shí)施。

　　相比舊辦法，新規(guī)主要修訂條款內(nèi)容5條，其中，放寬住宅半開敞空間半計(jì)容的比例，放寬建筑公共開放空間免于計(jì)容的比例等成為此次修訂的主要關(guān)注點(diǎn)。

　　《容積率辦法》明確，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40％的主景觀陽臺(tái)不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20％的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。進(jìn)深或面積比例超出上述規(guī)定的部分，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

　　為適應(yīng)當(dāng)前高品質(zhì)住宅層高的要求，對(duì)于套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，《容積率辦法》將客廳、起居室挑空部分的層高基準(zhǔn)值由原6米放寬為7.2米。

　　廣州市規(guī)劃和自然資源局稱，為推進(jìn)“未來社區(qū)”“健康住宅”建設(shè)，《容積率辦法》將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺(tái)不限制其進(jìn)深。

　　按照規(guī)定，半開敞空間是指有永久性頂蓋，且至少有一邊除護(hù)欄外沒有任何圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞平臺(tái)，如建筑的陽臺(tái)、入戶花園、空中花園等。

　　結(jié)合廣州濕熱、多雨的氣候特點(diǎn)，《容積率辦法》適當(dāng)增加陽臺(tái)等半開敞空間可以提供遮陽、通風(fēng)、綠化及休閑空間，改善居住舒適度和生活品質(zhì)，既體現(xiàn)了地方特色又滿足了居民實(shí)際需求。

　　增加半開敞空間半計(jì)容比例，一是鼓勵(lì)設(shè)置入戶花園，以利于通風(fēng)換氣，滿足入戶消殺、臨時(shí)儲(chǔ)物等緩沖目的；二是鼓勵(lì)設(shè)置一個(gè)大進(jìn)深的多功能凸陽臺(tái)，作為承載居民休閑、健身、種植等多種功能場(chǎng)景的復(fù)合空間，以緩解居民對(duì)戶外環(huán)境的需求，讓居民在家也能感受自然氛圍；三是鼓勵(lì)單獨(dú)設(shè)置生活陽臺(tái)，與景觀陽臺(tái)區(qū)分開，加強(qiáng)空氣對(duì)流。

　　廣州鼓勵(lì)城市建筑設(shè)立屋頂花園、公共活動(dòng)空間，鼓勵(lì)建筑第五立面采用整體化設(shè)計(jì)，將建筑屋面空間打造為整潔有序、分區(qū)清晰、環(huán)境舒適的公共活動(dòng)場(chǎng)所。

　　《容積率辦法》提出，建筑物屋頂?shù)奶菸?、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間，或提供不小于屋頂面積60%用作公共活動(dòng)區(qū)時(shí)一體化設(shè)計(jì)的梯屋及設(shè)備設(shè)施用房，當(dāng)上述建筑面積累計(jì)不大于屋頂面積的25%時(shí)不計(jì)容。

　　為打造良好的城市景觀，廣州鼓勵(lì)高品質(zhì)的建筑立面裝飾，在《容積率辦法》中明確了建筑外墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻均不計(jì)容。

　　值得注意的是，《容積率辦法》修訂并拓寬了“建筑公共開放空間”的定義，強(qiáng)調(diào)建筑公共開放空間應(yīng)具備邊界開放與便捷的公共可達(dá)條件，面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費(fèi)開放，將過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等明確納入“建筑公共開放空間”，鼓勵(lì)建設(shè)各類連廊，形成適應(yīng)廣州氣候特色的慢行系統(tǒng)，提高居民出行舒適度。

　　優(yōu)化公共空間，激活經(jīng)濟(jì)能級(jí)

　　廣州新規(guī)明確，以市政、公共交通項(xiàng)目支撐區(qū)域多方位開發(fā)，鼓勵(lì)系統(tǒng)開發(fā)利用大型商業(yè)地下空間，激活經(jīng)濟(jì)能級(jí)。

　　近年來，廣州市政、交通設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)的項(xiàng)目呈現(xiàn)多種形式，包括結(jié)合高鐵、地鐵、高速路、水廠上蓋物業(yè)開發(fā)類型等，并且隨著地下空間及TOD模式的發(fā)展，其附屬設(shè)施、附屬風(fēng)亭及疏散口的設(shè)置與城市公共空間、建筑場(chǎng)地設(shè)計(jì)及開發(fā)地塊的利用等矛盾日益突出。

　　廣州將全生命周期管理理念貫穿城市規(guī)劃、建設(shè)、管理全過程各環(huán)節(jié)，推動(dòng)建筑、場(chǎng)地一體化建設(shè)，鼓勵(lì)軌道交通附屬設(shè)施與建筑合建，讓城市公共空間具備更高品質(zhì)。

　　《容積率辦法》明確，市政、交通設(shè)施上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目的蓋下市政、交通設(shè)施及其與上蓋建筑之間的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，蓋上停車庫及其地面疏散樓梯間等附屬設(shè)施都不計(jì)入容積率，并明確軌道交通地下車站和區(qū)間及其專用附屬設(shè)施（除商業(yè)設(shè)施外）也不計(jì)容。

　　《容積率辦法》鼓勵(lì)大型商業(yè)地下空間綜合、系統(tǒng)開發(fā)，集約節(jié)約利用城市空間資源，對(duì)于集中大型商業(yè)綜合體建筑的地下部分，取消原6.7米的層高基準(zhǔn)值要求，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

　　為加快推進(jìn)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，滿足不同領(lǐng)域、不同層次電動(dòng)汽車充電需求，支持公共停車場(chǎng)建設(shè)，切實(shí)解決停車難問題，《容積率辦法》還提出，供電動(dòng)車充電設(shè)施的專用配電房納入不計(jì)容范疇，并銜接廣州市關(guān)于停車場(chǎng)（樓）的相關(guān)鼓勵(lì)政策，明確符合有關(guān)規(guī)定的停車場(chǎng)（樓）不計(jì)容。

　　核心提示：推廣“工業(yè)上樓”

　　●創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑關(guān)于公共開放空間的容積率計(jì)算規(guī)則與辦公類建筑要求一致

　　●放寬工業(yè)建筑首層公共開放空間不計(jì)容

　　提升居住品質(zhì)

　　●戶型可以將陽臺(tái)占比擴(kuò)大到20%

　　●套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，層高最高可以做到7.2米

　　●鼓勵(lì)設(shè)置入戶花園，鼓勵(lì)城市建筑設(shè)立屋頂花園、公共活動(dòng)空間

　　優(yōu)化公共空間

　　●鼓勵(lì)系統(tǒng)開發(fā)利用大型商業(yè)地下空間，激活經(jīng)濟(jì)

　　●供電動(dòng)車充電設(shè)施的專用配電房納入不計(jì)容范疇，符合有關(guān)規(guī)定的停車場(chǎng)（樓）不計(jì)容

　?。ㄓ浾?nbsp;劉珊 通訊員 穗規(guī)資宣）