房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入新一輪“去庫存”時期。
自今年4月底的中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后,在新一輪政策潮中,“以舊換新”作為“去庫存”的新舉措,幾乎成為各地的“標(biāo)配”。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前全國已有超60個城市推出住房“以舊換新”政策,大灣區(qū)也已有6城“官宣”入局,其他城市也在積極探索實施。
住房“以舊換新”是一項探索性的新政策,未來范圍會擴大嗎?要注意哪些問題?最終能“換來”一個怎樣的市場?
廣東響應(yīng)情況如何?
已有廣州、深圳、佛山、惠州、中山、肇慶以政府或相關(guān)協(xié)會名義“官宣”入局“以舊換新”。
5月15日起,廣州花都區(qū)正式啟動商品房“以舊換新”活動。記者從花都房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會獲悉,活動第一天共簽訂住房“以舊換新”5單。“客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)簽署三方協(xié)議,并且交了新房定金?!被ǘ挤康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長黃菲菲介紹,當(dāng)天反饋比較理想,“相信后續(xù)效果會不錯”。
此次活動將推進(jìn)商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”,面向所有計劃出售二手商品房(舊房)并在花都區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品房(新房)的購房人群(換房人)。
4月30日,中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,其中“以舊換新”被認(rèn)為是打通存量房和增量房循環(huán)、增強流動性的重要舉措。
廣東多城“官宣”入局。3月1日,惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合推出“惠安家·換新購”活動,以惠城區(qū)為試點。
4月23日,深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會同深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知,在一線城市中首個落地“以舊換新”。
4月30日,中山6個部門聯(lián)合發(fā)布措施,其中提出鼓勵居民住房“以舊換新”。同日,肇慶7個部門聯(lián)合印發(fā)《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》,推出鼓勵住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)保”等21條措施。
5月13日,佛山發(fā)布13條房地產(chǎn)新政,其中提出鼓勵支持住房“以舊換新”。
可以看出,大灣區(qū)這些城市以政府或相關(guān)協(xié)會名義“官宣”入局“以舊換新”。也有多地雖未“官宣”,但也正探索實施。比如在江門,江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤科蟛└豢毓桑谂罱瓍^(qū)的博學(xué)名苑、臺山的福美城開啟“以舊換新”。博富控股總裁助理李秀清介紹,目前兩個項目成交約20套,咨詢客戶過千組,“參與‘以舊換新’的意愿還是很強的?!?/p>
“以舊換新”如何運作?
主要采取三方聯(lián)動、房企收購、政府收購和政府補貼模式
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全國已有超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”,并且預(yù)計還將有更多城市加入。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心副主任羅異鏗介紹,目前住房“以舊換新”主要有四種模式。
一是三方聯(lián)動模式(又稱“聯(lián)合幫賣”模式),由房企、中介機構(gòu)、換房人共同完成。換房人認(rèn)購房企新房并優(yōu)先鎖定,同時中介機構(gòu)幫助業(yè)主優(yōu)先出售舊房。若一定期限內(nèi)舊房售出,則按流程購買新房;若在約定時間內(nèi)舊房未售出,則房企退還新建商品住房認(rèn)購金。此次廣州花都、深圳推行的便是這一模式。從全國范圍內(nèi)來看,目前,寧波、上海、杭州臨平區(qū)等推出的“以舊換新”也采用了這種模式。
二是房企收購模式,房企按照評估價格收購換房人的二手房,收購款抵扣換房人認(rèn)購新建商品房的購房款。比如在珠海,今年4月珠海華發(fā)作為收購主體推出“以舊換新”,直接收購存量二手房以促成新房交易。
三是政府收購模式,即由政府或委托的國企按規(guī)定收購二手房。比如較早推出“以舊換新”的鄭州,由鄭州城市發(fā)展集團為主體,通過“鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺”收購500套二手房,同時換房者選購平臺房源庫中的新房。還有一些地方特色的延伸,比如肇慶提出“舊房轉(zhuǎn)保障性住房”,即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)?!钡男问浇挥烧y(tǒng)租,由此獲得政府指定機構(gòu)支付的一定年限租金,并將其全部用于購買商品房,無需賣房即可換新。
四是政府補貼模式,對于一定期限內(nèi)實施“以舊換新”的業(yè)主給予契稅補貼或購房補貼。比如麗水、揚州、蘇州等地便是為換房者發(fā)放契稅補貼。
目前來看,三方聯(lián)動是各個城市主推的模式,由于是基于市場自發(fā)行為,房企的資金壓力小,且更容易讓利換房者和中介機構(gòu)。“我們做‘以舊換新’前參考了多種模式,最終認(rèn)為‘聯(lián)合幫賣’模式比較合適?!崩钚闱褰榻B,主要便是考慮到企業(yè)沒有二手房部、資金需求量更小。
不過中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也指出,這一模式主要面臨二手房市場調(diào)整壓力,當(dāng)前不少城市的二手房掛牌量處于高位,換房人無法快速售出二手房,交易周期過長,不一定能促成“以舊換新”。
房企收購模式暫時只有少數(shù)企業(yè)開展,由于新房選擇的局限性較大,且對企業(yè)資金需求量大、對換房者二手房的門檻要求高,比如要求一定樓齡、位于較好地段等,惠及面不廣。
政府或國企收購模式,由于信用背書受到歡迎。但財政負(fù)擔(dān)較大,收購規(guī)模有限,如鄭州試點收購500套、南京收購2000套,面對龐大的二手房掛牌量,顯得杯水車薪。另外還需考慮資金平衡,政府或國企收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等,都存在資金平衡、盈虧的考驗?!靶枰y(tǒng)籌考慮二手房收購后的利用方向,避免閑置空置。對于保障性住房籌建壓力較大的城市,有條件可以采取該模式。”羅異鏗說,而政府補貼模式,目前一般僅在非一線城市實施,大部分城市的補貼力度也相對較小。
共性問題如何解決?
住房“以舊換新”需要多方合力推進(jìn),政府應(yīng)制定規(guī)則確保各項優(yōu)惠政策能夠落地
當(dāng)前,住房“以舊換新”處于起步階段,實施時間較短,并且不少地方仍待出臺具體實施細(xì)則。但無論哪種“以舊換新”模式,都是一場多方博弈,一些共性問題亟待解決。
一方面,需要多方合力推進(jìn)。“住房‘以舊換新’涉及資金量大、需要衡量考慮事項多,單靠政府或市場的力量都十分有限,需要政府、企業(yè)、業(yè)主多方合力推進(jìn)?!绷_異鏗提醒。因此,未來的“以舊換新”也需要因地制宜,多種模式相結(jié)合,以產(chǎn)生更大效果。
另一方面,“以舊換新”既關(guān)聯(lián)著剛需買家,也關(guān)聯(lián)換房賣家,是一場“雙向奔赴”,需要考慮更多細(xì)節(jié)和誠意。例如在政策層面進(jìn)行完善和監(jiān)督。擴大政策覆蓋面,目前部分城市實施住房“以舊換新”局限于部分區(qū)域、部分新盤,換房人選擇較少。在促成交易方面,不少房企也呼吁出臺“先買新后賣舊”同樣享受“先賣舊后買新”的支持政策。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,政府還應(yīng)制定規(guī)則,確保各項優(yōu)惠政策能落地,比如契稅減免、中介費減免等。同時,要發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會和開發(fā)行業(yè)協(xié)會的作用,讓業(yè)主放心地參與到“以舊換新”中。另外,建議政府搭建公信力強的住房交易信息平臺。而對于參與的房企、國企等來說,首先要拿出有品質(zhì)的房源,此前有部分地方新房房源品質(zhì)較低,甚至被認(rèn)為是售不出的“邊角料”。
同時,需要適當(dāng)延長置換時間?!耙耘f換新”規(guī)則下,對舊房售出有約定時限,但當(dāng)前銷售時間均較長?!拔覀冊趯嶋H操作中發(fā)現(xiàn),例如有些房主對舊房的心理價位很高,一直難以成交,我們目前準(zhǔn)備視情況將約定時間從60天期限,延長到半年左右?!崩钚闱逭f。另外,也要確保參與的樓盤能正常交付,并且對認(rèn)購的定金要加強監(jiān)管,對于未能完成“以舊換新”的業(yè)主,要能夠按約定正常退還。
多位專家指出,當(dāng)下對樓市紓困的政策不能單方面想著“去庫存”,要更精細(xì)化、接地氣,盡可能滿足各方訴求,才能落地見效。
?。?span style="text-align: justify;">記者 張子?。?/span>
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